Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti je čoraz populárnejšou formou predaja domov a bytov, pretože jej cieľom je maximalizovať zisk pre majiteľa a získanie kvalitnej nehnuteľnosti za primeranú cenu pre kupujúceho. Prebieha tak, že sa nehnuteľnosť ponúka na verejnej dražbe záujemcom, ktorí svoje ponuky postupne zvyšujú až do momentu, kedy sa stanoví najvyššia ponuka.
Je dôležité mať správny prístup a poznať dôležité faktory, ktoré ovplyvňujú priebeh a výsledok dražby, napríklad:
- stanovenie správnej minimálnej ceny nehnuteľnosti,
- vypracovanie potrebnej dokumentácie, ktorá musí byť pripravená pre úspešné uskutočnenie dražby.
V prípade, že nie je pripravená správna dokumentácia a nie je zabezpečená transparentnosť priebehu dražby, môže to viesť k neželaným následkom, ako sú neplatné ponuky alebo potenciálne právne problémy. Preto je dôležité mať kvalifikovaného právneho zástupcu alebo makléra, ktorý bude zabezpečovať správny priebeh dražby a pomôže minimalizovať riziká. Väčšina z nás nie je odborníkom na danú problematiku, preto je potrebné radiť sa s odborníkmi – s realitnými maklérmi, právnikmi alebo oceňovateľmi nehnuteľností. Poskytnú vám užitočné rady a pomôžu sa rozhodnúť, či je dražba nehnuteľnosti to pravé pre vás.
Aký je rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou?
Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti sa organizuje na základe dobrovoľnej dohody medzi predajcom a dražobníkom.
- Predajcom môžu byť fyzické aj právnické osoby.
- Dražobníkom je notár, dražobná spoločnosť alebo súdny exekútor.
- Prebieha na základe stanovených podmienok a súťažnej ponuky.
- V prípade úspešného predaja sa uzatvára kúpna zmluva medzi predajcom a dražiteľom.
Nútená dražba nehnuteľnosti je organizovaná súdnym exekútorom na základe rozhodnutia súdu alebo iného oprávneného orgánu.
- Organizuje v prípade, že majiteľ nehnuteľnosti nespláca svoje dlhy alebo nedodržiava zmluvné záväzky napriklad nespláca hypotéku a podobne.
- Súdnym exekútorom alebo dražobníkom pri nútenej dražbe môže byť notár, súdny exekútor alebo iná osoba, ktorá má oprávnenie uskutočňovať nútenú dražbu.
Hlavný rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou spočíva preto v spôsobe, akým sú organizované a v príčine, ktorá ich vyvolala.
Kedy sa takýto spôsob predaja nehnuteľnosti využíva?
Najčastejšie sa predaj nehnuteľnosti využíva v týchto prípadoch:
- predaj nehnuteľnosti po dobrovoľnom rozhodnutí majiteľa
- predaj nehnuteľnosti v prípade rozvodu: v prípade rozvodu majú manželia možnosť vyriešiť majetkové vzťahy tým, že nehnuteľnosť ponúknu na dobrovoľnej dražbe a výťažok sa medzi nimi rozdelí
- predaj nehnuteľnosti z dôvodu zmeny životnej situácie: majiteľ nehnuteľnosti môže mať záujem o predaj z dôvodu zmien v pracovnom alebo osobnom živote, napríklad z dôvodu presťahovania alebo emigrácie
- predaj nehnuteľnosti z dôvodu neschopnosti splácať hypotéku: v prípade, že majiteľ nehnuteľnosti nemôže splácať hypotéku, banka má možnosť nehnuteľnosť ponúknuť na dobrovoľnej dražbe a získať tak časť alebo celú sumu, ktorú dlžníkovi poskytla
Príprava na dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti
Získanie informácií o nehnuteľnosti
Pred samotným uskutočnením dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti je potrebné získať čo najviac informácií o danej nehnuteľnosti. Je potrebné zistiť jej aktuálny stav, aké opravy a úpravy už boli vykonané a aké by bolo vhodné vykonať. Je dôležité mať k dispozícii aj informácie o okolí a mieste, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, vrátane infraštruktúry a dostupnosti verejnej dopravy.
Stanovenie minimálnej ceny
Stanovenie minimálnej ceny je dôležitou súčasťou prípravy na dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Táto cena by mala byť stanovená na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti a jej aktuálneho stavu. Závisí to aj od toho, za akú cenu boli podobné nehnuteľnosti v minulosti predané. Príliš nízka hodnota môže potenciálnych záujemcov o nehnuteľnosti a zároveň viesť k predaju pod cenu trhovej hodnoty.
Vypracovanie dokumentácie
Vypracovanie potrebnej dokumentácie je nevyhnutnou súčasťou prípravy na dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Ide o dokumenty, ktoré musia byť pripravené a zverejnené pred samotnou dražbou, vrátane zmlúv o predaji, právnych posudkov a iných dôležitých dokumentov. Vypracovanie potrebnej dokumentácie zabezpečuje správnosť a transparentnosť priebehu dražby a zároveň pomáha minimalizovať potenciálne riziká. Pri vypracovaní dokumentácie je odporúčané zabezpečiť si pomoc skúseného právneho zástupcu alebo makléra, ktorý bude zabezpečovať správny priebeh dražby a bude vedieť správne identifikovať a riešiť prípadné problémy.
Priebeh dražby
Prezentácia nehnuteľnosti
Potenciálnym záujemcom je potrebné nehnuteľnosť v dostatočnom predstihu odprezentovať, aby ju spoznali ešte skôr, ako začne proces dražby. Okrem osobných prehliadok je vhodné zverejniť fotografie a popis nehnuteľnosti na internete.
Zabezpečenie transparentnosti priebehu dražby
Transparentnosť priebehu dražby je nevyhnutná pre zachovanie dôveryhodnosti a spravodlivosti celého procesu. Zabezpečuje sa:
- verejným vyhodnotením jednotlivých ponúk a predmetov dražby,
- zverejnením výsledkov dražby,
- zabezpečením prístupu k informáciám o priebehu dražby pre zainteresovaných strany,
- zabezpečením prítomnosti svedkov a notára, ktorí budú dohliadať na správny priebeh dražby.
Ukončenie dražby
Dražba je ukončená, keď bol nájdený najvyšší ponúkateľ a cena, ktorú ponúkol, bola akceptovaná. V tom okamihu sa uzatvára kúpna zmluva a nehnuteľnosť sa predáva.
Ak je majiteľ nehnuteľnosti spokojný s konečnou cenou, ktorú najvyšší ponúkateľ ponúkol, môže s ním uzavrieť zmluvu a predaj nehnuteľnosti dokončiť. V opačnom prípade, ak cena nepresiahne minimálnu cenu, ktorú majiteľ stanovil, môže sa rozhodnúť dražbu ukončiť bez predaja nehnuteľnosti. Majiteľ nehnuteľnosti sám rozhoduje o tom, kedy dražbu ukončí, alebo ju môže prerušiť a nehnuteľnosť si ponechať.
Informačný servis
